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撰文/凱博張景翔協理

2016年起，台灣實施房地合一課徵所得稅制度。此新制度上路後，進行不動產規劃需特別注意哪些事項？持有不動產的架構是否需因應調整？

房地合一課徵所得稅制度，俗稱「房地合一實價課稅」，即房屋、土地出售時，應計算房屋、土地的全部實際獲利，並減除已課徵的土地增值稅的土地漲價總數額後，就餘額部分課徵所得稅。

過往採用舊制下，土地是按公告土地現值所計算的土地漲價數額課徵土地增值稅，不納入所得稅課稅範圍，僅就房屋部分計算財產交易所得稅。故房地合一的實施，對於不動產交易所得的稅務成本有著相當大的影響。

本文將以案例說明個人在進行不動產的規劃時須注意的事項：

案例一

背景：

A先生於2015年1月1日以800萬元購入不動產。

2021年3月，該不動產公告現值為200萬元，市價為1000萬元。

A先生諮詢凱博：

2021年3月，A先生擬將該筆不動產贈與子女。

依遺產及贈與稅法第十條，遺產及贈與財產價值之計算，以時價為準。第一項所稱時價，土地以公告土地現值或評定標準價格為準；房屋以評定標準價格為準。因該筆不動產公告現值200萬元低於每年贈與稅免稅額220萬元，故A先生將該筆不動產贈與給子女，無須繳納贈與稅，即可讓子女取得市價1000萬元的資產。

凱博提醒A先生：

雖然A先生將該筆不動產贈與子女，節省了贈與稅。但子女取得該不動產，後續出售時將改以新制課稅如下：

假設子女於2022年2月以1200萬元出售該不動產：

(1) 房地合一課徵所得稅稅率：一年內出售，所得稅率45%。

(2) 計算所得時依規定需採贈與時公告現值200萬元作為可扣除之取得成本，而非扣除A先生實際取得成本800萬元；

(3) 故子女2022年應繳納之房地合一所得稅=(售價1200萬元-贈與公告現值200萬元)*稅率45%=450萬元。(註：假設無土地漲價總數額及其他費用)

故A先生雖然可以節省贈與稅，但反而加重子女房地合一所得稅負擔。

而如果該不動產係由子女繼承，則子女可以延續A先生舊制身分，子女繼承後再出售，適用舊制(土地所得免所得稅)，稅負較低。

此外，在新制下，個人交易自住的房屋、土地，符合下列3項條件，課稅所得 400 萬元以內者免納所得稅，超過400萬元者，就超過部分按最低稅率10%課徵所得稅：

1.個人或其配偶、未成年子女設有戶籍、持有並居住於該房屋連續滿 6 年。

2.交易前6年內，無出租、供營業或執行業務使用。

3.個人與其配偶及未成年子女於交易前6年內未曾適用自住房地租稅優惠規定。

若A先生2015年1月1日購入該筆不動產後，即設籍居住，其子女繼承或接受贈與後即設籍居住，而且A先生及其子女於持有期間均符合上述第2項及第3項的條件，其子女若於2021年1月1日出售該筆不動產，倘依新制課稅較有利時，得選擇改按房地合一新制課稅，享有課稅所得在新臺幣400萬元以下免稅，超過400萬元者，就超過部分按最低稅率10%課徵所得稅。

故建議試算不同方案下之稅負，以決定合理之移轉方式。