個人出售大陸房地產所得匯回台灣之實務案例解析

撰文 / 凱博 張蕙如會計師

A先生於2016年出售大陸房地，收取價款RMB2000萬元。因A先生已退休，長期居住台灣，希望將前述2016年度出售房地存放於大陸銀行之款項匯回台灣。

A先生諮詢凱博聯合會計師事務所：

1.採資金回台專法或採更正申報個人2016年度綜合所得稅，哪一種方案稅負較低？

2.2016年出售房地取得款項，距今已數年，仍可於2019年在大陸申請匯出？

本所分析建議如下：

1.資金回台專法 vs. 更正申報個人綜合所得稅

(a)資金回台專法：稅率8%，且匯回資金5年內不得自由運用。

(註：假設專法施行後第一年匯回，且不從事實質投資)

(b)更正個人綜合所得稅：稅率40%(累進稅率上限)*12%(房地產交易所得率)=4.8%

說明：

依台灣國稅局「台商回台投資稅務諮詢常見問答集」第17題之回覆，個人出售大陸地區房地產之所得，屬大陸地區來源所得，應以房地出售價款扣除成本及必要費用後之所得，如未能提出成本及必要費用證明文件者，得依出售房地交易價款之所得率12%計算所得額，於財產處分日所屬年度併入綜合所得總額課徵所得稅。

因A先生於大陸申報出售房地交易所得時，以無法準確提供房產原值，稅局實行核定徵稅申報(目前台商多採此方式)，故符合台灣國稅局規定之未能提出成本及必要費用證明文件，得適用出售房地交易價款之所得率12%計算所得額。

再者，原出售房地於大陸繳納之所得稅款亦可於更正台灣個人綜合所得稅時申請抵扣。

由此得知，A先生應採用更正申報2016年個人綜合所得稅之方式，稅額較低。

經過上述分析，A先生委託凱博聯合會計師事務所於2019年進行2016年度綜合所得稅更正申報，該更正申報已獲國稅局核定通知。

2.2016年出售房地取得款項，距今已數年，仍可於2019年在大陸申請匯出？

大陸資金匯出雖然受限於外匯管制，但對外籍人士在大陸購房，只需完稅並滿足相關程序後，銀行不會追問原始購房的資金來源，亦允許出售房產後的完稅資金匯往境外。

針對2016年出售房地所取得款項，只要滿足下述程序，亦可於2019年度匯出至大陸境外：

(1)單筆支付等值5萬美元以上(不含等值5萬美元)應進行支付稅務備案；

(2)金融機構審查及留存之憑證：

(a)房地產買賣合同；

(b)房屋買賣發票；

(c)完稅憑證或稅收申報表；

(d)A先生證件(港澳台身份證、通行證或護照)；

(e)出售房屋產權信息登記表。(若2016年交易當時未申請，2019年匯出前需要申請補發。)

資金匯回稅額需依個案實際情況判斷，上述試算僅供參考。

凱博聯合會計師事務所以其稅務規劃專業，協助台商評估資金回台方案。若有相關疑問，歡迎諮詢。