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撰文 / 凱博杜茂弘會計師

接續前兩篇（上篇、中篇）針對不動產傳承移轉的方式進行說明，本文接續探討其他不動產傳承相關稅務議題。

政府近年為求都更快速，推動加速危老合法建物重建，在房地合一稅2.0上路後，為了鼓勵都更與危老重建，稅務認定上也有所放寬，所有權人參與危老重建後取得新房地，未來不僅土地部分有機會免稅，房屋部分還能從優計稅。首先是土地的部分，可回到土地所有權人原取得日期，判斷是否應適用新制或舊制，若為適用舊制，土地交易所得不課稅。房屋的部分，係以重建後新成屋的所有權移轉登記日為準，因此適用新制，但參與危老重建後首次出售，持有期間在5年以內，適用20%優惠稅率，持有期間計算，以土地持有期間為準。

接著，我們以案例來說明，地主參與危老重建相關稅務問題(為方便理解，案例中的稅額分析僅考量遺贈稅、房地合一稅及土地增值稅)。

案例七

假設張先生於1995年購買一戶台北市的舊公寓，當時土地公告現值為300萬，預計參與危老重建，並計畫2023年完工，那張先生應該如何將房地產留給子女？是應該重建前就將不動產贈與給子女(假設當時土地公告現值400萬，房屋評定現值100萬，物價指數120%，2021年贈與)，還是重建後再贈與(假設當時土地公告現值500萬，房屋評定現值300萬，物價指數120%，2024年贈與)？子女再出售後稅負影響為何？(重建完成分回60坪，建設公司開立發票金額為1,500萬，房地比例為25:75，2024年出售)。

一、「重建前贈與、子女再出售」稅負分析

稅種	稅額	計算說明
土地增值稅	8萬	(400萬-300萬1.2)20%
贈與稅(註1)	28萬	(400萬+100萬-220萬)*10%
所得稅(註2)	1,200萬	(6,500萬(假設出售價格)-400萬-100萬)*20%(適用新制)
小計	1,236萬

註1：以2021年度贈與稅免稅額。

註2：參與危老重建後首次出售，持有期間在5年以內，適用20%優惠稅率

二、「重建後贈與、子女再出售」稅負分析

稅種	稅額	計算說明
土地增值稅	28萬	(500萬-300萬1.2)20%
贈與稅(註1)	56萬	(500萬+300萬-244萬)*10%
所得稅(註2)	2,565萬	(6,500萬(假設出售價格)-500萬-300萬)*45%(適用新制)
小計	2,649萬

註1：贈與稅免稅額調整至244萬。

註2：重建後贈與，持有2年內適用45%課稅。

我們可以發現，若有提前贈與子女的需求，而危老重建後預計要出售的狀況下，務必要讓在參與危老重建前先移轉給子女，主要的差異即為所有權人參與危老重建後取得新房地首次出售能從優計稅。

另外，若沒有立即移轉子女的需求，我們可以考慮生前出售危老重建後取得新房地或是用繼承的方式讓子女取得，茲說明如下：

案例八

承上例，若張先生預計自行出售危老重建後取得新房地，稅負影響為何?，張先生除了此筆不動產外，尚有現金部位1,000萬。

三、「不贈與-生前出售」稅負分析

稅種	稅額	計算說明
土地增值稅	28萬	(500萬-300萬1.2)20%
遺產稅(註1)	641萬	(6,500萬+1,000萬)- 1,333萬-扣除額223萬)*15%-250萬
所得稅(註2)	19萬	(6,500萬1/4-1,500萬)15%
小計	688萬

註1：遺產稅免稅額調整至1,333萬。

註2：適用舊制，土地部分免稅，房屋取得成本以發票金額計算，並以土地持有期期間計算優惠稅率15%。

案例九

承上例，若張先生預計用繼承的方式讓子女取得不動產後出售，稅負影響為何？

(假設繼承時土地公告現值600萬，房屋評定現值400萬，子女取得後再次出售市價為6,500萬，土地公告現值650萬)，張先生除了此筆不動產外，尚有現金部位1,000萬。

四、「不贈與-子女繼承後出售」稅負分析

稅種	稅額	計算說明
土地增值稅(註1)	10萬	(650萬-600萬)*20%
遺產稅(註2)	44萬	(600萬+400萬+1,000萬)- 1,333萬-扣除額223萬)*10%
所得稅(註3)	183萬	(6,500萬1/4-400萬)15%
小計	237萬

註1：土地的前次移轉現值以繼承時的公告現值計算。

註2：遺產稅免稅額調整至1,333萬。

註3：適用舊制，土地部分免稅，繼承時房屋評定現值認定，並以土地持有期期間計算優惠稅率15%。

我們可以發現，上述四種方式稅負差異金額甚鉅，若危老重建後預計要出售，則重建後贈與給子女、再由子女出售的稅負成本為最高，主要的原因為取得日期及取得成本，若不贈與，則取得日期為1995年，適用舊制，土地交易亦可免稅，且房屋取得成本係以建設公司開立發票金額為成本(即當時房屋時價)，而非贈與後所採用之較時價明顯為低的評定現值認定。

但若考量需要降低遺產總額的情況下，則需生前移轉房地給子女來降低財產總額，關鍵因素為讓子女享有危老重建稅負優惠，即重建前贈與首次出售適用新制，適用20%優惠稅率(土地持有期間未滿5年)，若超過10年則適用15%稅率，惟若子女計畫於取得5年後才出售則無此差異。