台灣房地稅負好康報你知系列：土地增值稅優惠面面觀

撰文 / 凱博 陳彥龍經理

土地增值稅稅率分為自用住宅用地及一般用地等2種稅率：

自用住宅用地分為一生一次及一生一屋2種，稅率均為10%，比一般用地之稅率20%～40%節省不少稅額。但因一生一次或一生一屋之自用住宅稅率都有其適用上的限制，故如何選擇適用時機，格外重要。

土地增值稅稅率：

壹、自用住宅用地：

一、申請條件

A.一生一次

適用要件：

辦竣戶籍登記

本人、配偶或是直系親屬(父母、祖父母、子女……等)的戶籍設在這個房子上，如果平時沒有設戶籍在這裡也沒有關係，只要在簽約買賣(立約日)前將戶籍遷入就可以了。

沒有出租或營業

簽約買賣(立約日)之前一整年都沒有任何出租或供作營業的情形，否則就必須等收回或不再營業滿一年才可以適用。

地上房屋所有權人

土地上有房子，房子是土地所有權人本人、配偶或是直系親屬(父母、祖父母、子女……等)的。

面積限制

都市土地是300平方公尺，約90.75坪；非都市土地是700平方公尺，約211.75坪。

房屋價值限制

自用住宅建築完成未滿一年，房屋的評定現值必須是房屋基地的公告土地現值的10%以上。

限用一次

每人符合上述條件移轉土地享受自用住宅用地稅率，一生限用一次。

申請期限：

1.一般買賣案件於申報土地移轉現值時；土地現值申報書未註明申請者，於繳款書繳納期限屆滿前。

2.單獨申報或無須申報土地移轉現值案件，應於收到稽徵機關通知之次日起30日內。

B.一生一屋

適用要件：

曾享用一生一次

曾使用過土地增值稅一生一次自用住宅用地稅率。

辦竣戶籍登記

土地所有權人或其配偶、未成年子女於土地出售前，在該地設有戶籍且持有該自用住宅連續滿六年。

沒有出租或營業

簽約買賣(立約日)之前5年內都沒有任何出租或作營業的情形。

地上房屋所有權人

土地上有房子，房子是土地所有權人本人、配偶或是未成年子女的。

面積限制

都市土地是150平方公尺，約45.37坪；非都市土地是350平方公尺，約105.87坪。

一屋限制

出售時土地所有權人與其配偶及未成年子女，無該自用住宅以外之房屋。

持有期間

出售前持有該土地六年以上。

申請期限：

1. 一般買賣案件於申報土地移轉現值時；土地現值申報書未註明申請者，於繳款書繳納期限屆滿前。

2. 單獨申報或無須申報土地移轉現值案件，應於收到稽徵機關通知之次日起30日內。

二、稅務優惠

夫妻各一次

夫妻各享有一生一次的機會，如果房子都登記在夫或妻名下，本人已適用過一次之後，再次買賣時，如果符合上述自用住宅條件，可以利用夫妻間贈與不課徵土地增值稅、不計算贈與稅的規定，先把土地贈與配偶再以配偶的名義簽約買賣，適用自用住宅用地的優惠稅率。

適用一生一屋無次數限制

一生一次自用住宅用地優惠稅率一生限用一次，但只要符合一生一屋的各項條件，都可申請適用，無次數限制。

一生一次可多戶同時享受自用稅率

如果同時擁有多戶自用住宅房屋，也都符合自住條件，可以規劃在同一天簽訂買賣契約同一天到稅捐處申報土地增值稅，在都市土地300平方公尺或非都市土地700平方公尺範圍內同時適用一生一次自用住宅用地優惠稅率。

請注意僅一生一次可多戶同時申請適用，一生一屋因規定出售時土地所有權人與其配偶及未成年子女，無該自用住宅以外之房屋，並不適用多戶同時出售者。

選擇最有利的一處

尚未用過一生一次優惠稅率者，擁有多戶自用住宅房屋，如果沒有辦法安排同日訂約出售、同日申報，或者可能先後擁有不同地點的自用住宅房屋，可以評估優惠稅率用在那一戶出售時最有利。

比例計算自用土地面積

如果房屋有部分面積不是作自用住宅使用，在供自用住宅與非自用住宅使用部分能明確劃分的前提下，出售房屋坐落的土地還是可以申請依房屋實際使用面積比例計算所占土地面積，分別按自用住宅用地及一般用地稅率課徵土地增值稅。

補提申請自用

符合自用住宅用地的房屋出售，如果漏未主張按自用住宅用地稅率繳納土地增值稅，可以在稅單所記載繳納期限內補附證明文件提出申請。

自益信託土地也可以適用

委託人與受益人同屬一人(即自益信託)，且地上房屋仍供委託人本人、配偶或其直系親屬做住宅使用，與土地信託目的不相違背者，委託人視同土地所有權人，只要符合自用住宅用地條件，受託人出售此筆土地時，可以適用自用住宅用地稅率課徵土地增值稅。

無次數限制

重購退稅符合要件，沒有申請次數限制。

尚未申請自用住宅者也可適用

出售時沒有申請按自用住宅用地稅率課徵者，也可申請重購退稅。

同時出售多處也可適用

同時出售多處自用住宅用地，如符合要件，可申請重購退稅。

持有期間限制

重購土地5年內再行移轉或改變用途者(戶籍遷出者亦同)，追繳原退稅款。

貳、自用住宅用地重購退稅申請

適用要件：

重購限制

土地出售後2年內重購或先購買土地2年內再出售土地。

新購限制

新購土地地價超過原出售土地地價扣除土地增值稅後餘額。

同一人

原出售土地及新購土地所有權人同屬一人。

辦竣戶籍登記

出售土地及新購土地地上房屋須為土地所有權人或其配偶、直系親屬所有，並且在該地辦竣戶籍登記。

面積限制

新購自用住宅用地於都市土地面積未超過3公畝或非都市土地面積未超過7公畝部分。

沒有出租或營業

出售土地於出售前1年內沒有供營業使用或出租行為。

持有限制

先購後售者，於購買時需已持有該自用住宅用地。

請求權時效：

1. 先賣後買者，於重購土地完成移轉登記日起10年。

2. 先買後賣者，於出售土地完成移轉登記日起10年。

參、土地增值稅的課徵：

一、出售土地應繳納土地增值稅

土地增值稅是針對土地所有權人之土地，於移轉時因自然漲價所課徵的稅。

二、土地增值稅納稅義務人

肆、罰則規定：

一、逾期繳納：

納稅義務人或代繳義務人未於稅單所載限繳日期內繳清應納稅款者，每逾2日按滯納數額加徵1%滯納金，逾30日仍未繳納者移送行政執行分署強制執行；或通知當事人限期繳清或撤銷原申報案，逾期仍未繳清稅款或撤銷原申報案者，主管稽徵機關逕行註銷申報案及其查定稅額。

二、土地買賣未辦竣權利移轉登記，再行出售者，處再行出售移轉現值2%之罰鍰。

三、受贈土地之財團法人，有下列情形之一者，除追補應納之土地增值稅外，處應納土地增值稅2倍之罰鍰。

1.未按捐贈目的使用土地者。

2.違反各該事業設立宗旨者。

3.土地收益未全部用於各該事業者。

4.經稽徵機關查獲或經人舉發查明捐贈人有以任何方式取得所捐贈土地之利益者。