Name: 凱博聯合會計師事務所
Address: 忠孝東路4段142號5樓之5, 台北市大安區, 106429, TW
Telephone: +886-2-2772-3111
Price range: $$$

撰文 / 凱博陳柏修協理

相較於企業所得稅、增值稅這些大稅種，城鎮土地使用稅及房產稅算是大陸地區稅法相對較小的稅種，計算方式簡單、稅額也較小，導致大部分企業容易忽略持有不動產應繳納城鎮土地使用稅及房產稅所帶來的稅務風險，時間一拉長往往補繳稅款加上滯納金，繳納金額都不小，企業不得不重視。

其中城鎮土地使用稅是依實際佔用的土地面積為計稅依據，依照規定稅額計算徵收，計算相對簡單，而房產稅的計算及稅務風險則較複雜，以下和大家重點分享大陸企業房產稅實務上常見的幾個問題。

一、房屋改、擴建支出、更新改造支出未計入房產原值

企業因為當時購買或自建房屋或廠房時按當時購買成本或建造成本計入房產原值進行申報，之後對房屋進行改、擴建後相關支出未在申報房屋稅時更新房產原值。根據規定從價計徵房產稅的房產原值包含：房屋原價、土地成本、建築費用、與房屋不可分割的設備或一般不單獨計算價值的配套設施等，不論是否記載在會計帳簿固定資產－房屋及建築科目中，均應按照房產原值計算繳納房產稅。此外，如外圍牆、綠化工程、室外工程、機房設備、變電塔、門窗…等可獨立於房屋之外者則可不列入房產原值計算。企業應當定期維護房產稅計稅依據與公司賬上記錄固定資產－房屋及建築科目是否存在重大差異，避免房產稅的計稅基數計算不準確的情況。

二、錯誤運用從價計徵房產稅方式

部分公司存在廠房或辦公樓部分出租給其他公司使用，形成房產同時存在出租和自用的情況下，應分別就出租和自用的部分適用稅收政策繳納房產稅。根據規定房產出租的，以房產租金收入（不含增值稅）為房產稅的計稅依據從租計徵，稅率為12%；房屋自用則根據房產原值一次減除10％至30%後的餘額為計稅依據從價計徵，稅率為1.2%。企業應當妥善管理公司出租及自用的面積，分別就出租和自用的部分適用稅收政策繳納房產稅。

另注冊在上海市的企業依上海市稅務局1987年7月23日沪稅政二（1987）189號《關於徵收房產稅幾個問題的補充規定》第一條，對專門從事房屋租賃經營的企業（如建房出租辦公室、倉儲業務等），其租賃經營收入已按規定徵收增值稅和所得稅的，則不再按租金收入計徵房產稅，均按房產原值扣除20%以後從價計徵房產稅。專門從事房屋租賃經營的企業,依實務上的經驗指公司租賃收入占整體營業收入50％以上者，可以申請整體房產稅從價計徵。

三、免租期內未申報繳納房產稅

公司持有不動產出租給其他公司使用時，因部分原因約定一段期間的免收租金期限，而導致免收租金這段期間的房產稅並未繳納，根據規定對出租房產，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期間由產權所有人按照房產原值從價計徵繳納房產稅。

四、異地持有的不動產未申報繳納城鎮土地使用稅及房產稅

當公司持有異地不動產時，也需要在不動產所在地專管稅局申報城鎮土地使用稅及房產稅，可以通過企業的電子稅務局網上操作繳納，也可以持相關資料到不動產所在地專管稅局辦理繳納。需要留意的是各地區對於城鎮土地使用稅及房產稅可能存在不同的繳納期限。舉例來說，江蘇與上海都是按季度申報城鎮土地使用稅及房產稅，而北京或者深圳的不動產，根據當地規定，北京繳納期限為每年4月1日至4月15日，10月1日至10月15日，其中若10月征期起至次年4月征期前新增的房產，於次年4月征期申報繳納房產稅。深圳則除特別規定外，房產稅系按從價計征，繳納城鎮土地使用稅及房產稅的期限為當年的10月1日至12月31日。因各地區存在不同的繳納期限，若企業在持有異地不動產時應當留意不同地區的不同規定，以免產生漏申報情況。

除了上述說明風險情況外，企業還可能面臨產權不清晰、土地價值未計入房產原值、具備房屋功能的地下建築未按規定繳納房產稅及未自房產驗收開始使用時繳納房產稅或未按期如實交納城鎮土地使用稅等問題，提醒在大陸有不動產的企業務必關注公司是否如期且按實交納城鎮土地使用稅及房產稅，以免後續轉讓房地產或遇稅務稽查時，需要繳納較高的稅款及滯納金。

凱博聯合會計師事務所深耕兩岸，跨境財稅規劃業務經驗豐富，大家在各項財稅議題上若有任何問題，歡迎與我們聯繫。