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撰文 / 凱博梁祥賢總監

上一篇大陸房產買賣系列（三）文章，我們介紹了委託書的委託範圍，再來我們就可以用委託書在大陸買賣房產了！

一、大都市的限購/限售是否會放開？

回看2021年初，大陸房管部門的“住房不炒”政策，在深圳、上海等一線都市的釜底抽薪「限貸」方法，讓房產交易量一下子急凍下來，即便歷經了2022年上半年的“抗疫情/助企業/促發展”等扶持政策，目前房產買賣的成交量仍回不到2021年初的榮景。

以上海地區的房產發展為例，即使再回到1997年亞洲金融風暴的處境，估計也不易放開對台外籍的“限購/限售”條件了，畢竟這與2000年臺灣暢銷書《移民上海》作家陳彬先生所描述的房產時空背景，已經大不相同了！

（2000年出版的暢銷書）

（歷經1997年亞洲金融風暴的房產套牢）

（2000年起的房產投資回升，開啟20年的房產投資榮景）

二、住房不炒的台外籍限購政策：

1、限購起於2010年：為遏制部分城市房價過快上漲（國發[2010]10號）的精神，住建部於2010年11月發文《關於進一步規範境外機構和個人購房管理的通知》，規定了境外個人在境內只能購買一套用於自住的住房。

2、台外籍在上海的限購：提供滿一年的上海勞動合同和稅單，且合同和稅單公司必須一致，方可在上海購買一套自用住房。

3、台外籍在其他都市的限購：皆需滿足該都市對台外籍的限購條件後，才可申請購買一套自住用房，基本都是要有一年以上的工作證明與稅單（部分地區要求繳納社保），實際要求視政策要求而有微調。

4、上海2011年房產稅試點：滬財稅2011年第10號《上海市開展對部分個人住房徵收房產稅試點的暫行辦法》，房產稅暫按0.6%或減按0.4%稅率收取。唯在上海連續居住滿3年得免徵收房產稅（或先繳後申請退回），如未能滿足居住年限或出售房產，則無法享受房產稅免征。

三、“住房不炒”的限售政策有哪些？

1、以核驗價攔住網上售價：上海房產交易中心於2021年7月實施掛牌核驗價指導，超過掛牌核驗價的售房就在網上被限售了，在歷經多年的網上買賣與手機APP售房的“新時代”後，一下子要回到網上無90%真房源的“傳統時代”，對於要賣“低總價的普通住宅”是不受核驗價限制、要賣豪宅的也不受影響（豪宅客有專門服務管道）、熱門區域的仍會線下看房群體，此限制主要是對“非普通住宅”的售房打擊最大，因為“網上流量”不見了，進而影響到看房量與成交量。

2、房貸以“三價就低”審核：2021年中，銀監部門要求上海地區的銀行房貸要從買賣合同價、交易中心核驗價、銀行評估價中，選擇最低的一項作為房貸的標準，導致上海房產買賣的自備款需大幅提升。（因疫情影響，目前已有部分都市暫停或放鬆核驗價指導）

3、以稅收來提高售房成本：以“滿五年/且家庭唯一住房”來界定房產買賣的稅費，主要是增值稅及附加稅、個人所得稅、契稅的影響最大。

4、子女不符合“限購”條件，父母是無法過戶房產給子女（繼承除外）；夫妻以假離婚方式，也有“限售/限購”等要求。

5、上海2021年實施住房限售：2021年3月3日，上海市房屋管理局發佈《關於進一步加強本市房地產市場管理的通知》，其中第七、實施住房限售。對按照優先購房政策購買的新建商品住房，在購房合同網簽備案滿5年後方可轉讓。此指購買新房採“搖號積分”制，該項目一旦認購比超過1：1.3（一套新房符合積分的參加搖號者，比例超過1.3人），就會觸發限售5年，房產證不能在二手房市場流通。

以上是針對的大陸房產買賣限購/限售的專篇，這與在台或海外客戶的置產投資經驗是有很大不同，要入鄉隨俗。尤其是“住房不炒”疊加“房地產稅五年內試點”等政策的推進，台外籍客戶的家族成員資產配置投資與後續管理，更需要瞭解後再進行哦！（請參閱2021年10月24日凱博觀點：大陸台商面對《房地產稅》時代來臨的調整！——以上海2011年《房產稅》試點的經驗來分享！）

凱博聯合會計師事務所兩岸財稅經驗豐富，台商家族成員如有不動產配置調整與傳承規劃，宜儘早安排並符合當地條件，以利資產的買賣調整與後續管理、或是適用買賣優惠稅率。若有相關問題，歡迎與我們聯繫！