大陸房產買賣系列（二）：委託書的個人資料有哪些細節呢？

撰文 / 凱博 梁祥賢總監

上一篇大陸房產買賣系列（一）文章，我們介紹了如何在台或海外辦理委託書的方法，再來我們要介紹委託書的個人資料與委託事項等細節。

一、台港澳或外籍的個人資料，會與陸籍居民有差異。

每次臺灣客戶在台要做公認文件之前，臺灣公文件人多會“善意”提醒，請客戶要確認其個人資料，免得公認證出具後，仍不能代表委託人可在大陸辦理房產買賣。這主要是房產文件上只有所有權人的中文姓名，但要買賣交易時會確認當初購買合同的證件及其號碼，以免發生“你怎麼證明~你是你”的尷尬情況。這點在台外籍人員才會發生、或是陸籍移民後，因持有文件已變化，或是早年比較不規範，可能登錄的是護照（且老外還用中文名登記在房產文件上），所以需要核對歷史資料，免得公認證無法順利啟用。

（早年臺胞證會有尾號與英文編號）

二、個人身份資訊的相關要件：

1、委託人與受託人的身份資訊：台籍委託人記得要使用臺胞文件號、而非臺灣護照號，如臺胞證已過期或有效期不足六個月，請先更新臺胞證後再進行公認證手續。

2、委託人的姓名或文件號已不同：如委託人提供的身份資訊，與現在的姓名（如更名）或文件號有所不同（早年臺胞證是5年一換時要更新尾號），則需將此資訊列在委託人的身份資訊之中，並提供相應的文件（戶籍謄本）。

3、委託人使用過外國護照：如委託書目前使用的文件類型不同，就需要做“持有文件之事實或聲明書”公證，以證明前後為同一人；另外，因早年登記房產標準比較不一，部分委託人將在台配偶子女等家人一起顯名登記（用臺灣身份證號碼）在房產買賣合同與產證上，則相應的委託人資訊，也要一併考量；還有，蘇州或廣州等地區是將配偶顯名登記在房產證的附記，則房產買賣時需提供戶籍謄本（提供戶政機關同一列印日期的謄本）之公證。

（早年用護照買入）

（持有文件之事實，聲明為同一人）

三、委託事項及留意細節：

1、委託事項：按房產證的房產位址填寫，基本上只要與房產證的位址一致即可，不需把產證號、地塊號都寫進去，免得寫錯了也不能用。另外，本文主要是針對房產買賣的委託，而房產租賃管理等也是常用的委託事項，其他還有單純委託辦理售房購匯、購房過戶、租賃糾紛處理等委託事項。

2、 雖然委託書的代理制度，節省大量時間並產生效率，為委託人遇事可假手於人提供了方便，省去跨境奔波與親臨辦證現場的耗時費力之苦。但受託人為代理人，就委託範圍代表執行，所產生的行為後果，委託人均需認可。

3、 委託人要載明受託人“有或無”轉委託權，也可載明哪些事項可以轉委託，比如萬一遇到訴訟情況。

4、 委託期限：在台辦理的公認證，是可載明“至委託事項辦妥之日止”；在大陸公證處辦理的，多數是載明“一年”期限；在海外辦理的話，似乎要有截止日期。總之，按各地公認證機構的要求辦理即可。

（房產買賣委託）

（房產租賃管理）

簡單來說，受託人就是委託人的分身，在面對房產買賣（或租賃管理）的流程之前中後，代為處理全部事宜，另外就是台外籍人員的資產會有跨境匯出匯入需求，如何收集備齊憑證、並在售後辦理對外支付備案及購匯匯出，完善相應的跨境稅務安排，也是台外籍人員需留意的細節。（請參閱2021年5月20日 凱博觀點：受限疫情 台灣人如何以委託書授權處理大陸售房及匯出）

凱博聯合會計師事務所兩岸財稅經驗豐富，台商家族成員如有不動產配置調整與傳承規劃，宜儘早安排並符合當地條件，以利資產的買賣調整與後續管理、或是適用買賣優惠稅率。若有相關問題，歡迎與我們聯繫！