大陸搬遷補償 九大關鍵問題

撰文 / 凱博 黃惠婷㑹計師

隨著大陸經濟開發、城市規劃、環保綠能、創新科技等要求，大陸工業地塊緊缺（特別是沿海的江浙滬及深圳東莞一帶），故如上海在2014年就提出土地利用“總量鎖定、增量遞減、流量增效、存量優化、品質提高”的土地利用管控政策，透過包括收儲、轉型、提容、節餘轉讓、低效退出等方式加快淘汰落後產能、盤活存量土地、構建新型產業體系，致使早期在大陸拿地從事傳統製造業生產的台商，面臨了大陸低效用地整改要求或者轉型、騰退、收儲、搬遷補償等，疫情過後我們也接到越來越多客戶諮詢相關事項，本文將分享大陸搬遷政策及税務規劃上必須關注的重要事項：

一、大陸土地廠房被政府要求搬遷或者收回一定㑹給予補償嗎？

依企業原始取得的土地使用權類型及相關土地合同約定、房屋建物是否合規取得房產證等相關證照而定，不一定都能取得補償。例如為了公共利益對取得國有土地出讓或者農村集體土地使用收回土地使用權㑹給予補償。但收回無償取得劃撥土地的，沒有土地補償，而對其地上建築物、其他附著物，則要給予相應的經濟補償。另外若土地使用權期滿，土地使用權及其地上建築物、其他附著物所有權按規定則由國家無償取得。

大陸對土地使用者依法取得的土地使用權，在出讓合同約定的使用年限屆滿前不收回；在特殊情況下，根據社會公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，並根據土地使用者使用土地的實際年限和開發土地的實際情況給予相應的補償。

另外要留意住宅建設用地使用權期間屆滿的，是自動續期的。但非住宅建設土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續使用土地的，應當至遲於屆滿前一年申請續期，除根據社會公共利益需要收回該幅土地的，應當予以批准。經批准准予續期的，應當重新簽訂土地使用權出讓合同，依照規定支付土地使用權出讓金。土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續期或者雖申請續期但依照前款規定未獲批准的，土地使用權由國家無償收回。

二、何謂政策性搬遷？

企業由於下列社會公共利益的需要，在政府主導下企業進行整體搬遷或部分搬遷，需取得政府的紅頭文件等證明資料，才屬於政策性搬遷。

（一）國防和外交的需要；

（二）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施的需要；

（三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛生、體育、環境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業的需要；

（四）由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要；

（五）由政府依照《中華人民共和國城鄉規劃法》有關規定組織實施的對危房集中、基礎設施落後等地段進行舊城區改建的需要；

（六）法律、行政法規規定的其他公共利益的需要。

若屬低效騰退、政府收儲不符合社㑹公共利益需要未能取得紅頭文件證明適用政策性搬遷者、或者企業自行搬遷、商業性搬遷等，則不能適用政策性搬遷。

三、適用政策性搬遷的補償收入都可免税？

大陸不動產的處置㑹涉及以下税負：

1、土地增值税：依土地增值額占扣除項目的比例，繳納30％－60％的土地增值税。

2、增值税：依處份土地、房屋價款繳納5％增值税（簡易計税）或9％增值税（一般計税）。

3、企業所得税：處份不動產利益列入企業當期課税所得，依企業適用的企業所得税率（一般為25％），繳納企業所得税。

適用政策性搬遷可以免除土地增值稅及增值稅，企業所得稅不能免除但可以申請適用大陸稅務總局2012 年 第 40 號《企業政策性搬遷所得稅管理辦法》的相關規定，企業在搬遷期間發生的搬遷收入和搬遷支出，可以暫不計入當期應納稅所得額，而在 “完成搬遷年度”(最長不超過5年)才對搬遷收入和支出進行匯總清算課徵企業所得稅。

四、政策性搬遷一定可以適用2012 年 第 40 號《企業政策性搬遷所得稅管理辦法》規定嗎？

不是的，要向稅局申請才能適用。依規定企業應當自搬遷開始年度，至次年5月31日前，向主管稅務機關（包括遷出地和遷入地）報送政策性搬遷依據、搬遷規劃等相關材料。逾期未報的，除特殊原因並經主管稅務機關認可外，按非政策性搬遷處理，不得執行本辦法的規定。企業應向主管稅務機關報送的政策性搬遷依據、搬遷規劃等相關材料，包括：
（一）政府搬遷文件或公告；

（二）搬遷重置總體規劃；

（三）拆遷補償協定；

（四）資產處置計畫；

（五）其他與搬遷相關的事項。

具體依各地主管稅務機關要求為準。

若不能適用2012年40號文的規定，則收到搬遷補償收入的當年度就要列入企業所得繳納企業所得稅了。

五、搬遷收入包含那些項目？

依2012年40號文的規定：

1、企業的搬遷收入，包括搬遷過程中從政府或其他單位取得的搬遷補償收入，以及企業搬遷資產處置收入等。

2、企業取得的搬遷補償收入，是指企業由於搬遷取得的貨幣性和非貨幣性補償收入。具體包括：
（一）對被徵用資產價值的補償；
（二）因搬遷、安置而給予的補償；
（三）對停產停業形成的損失而給予的補償；
（四）資產搬遷過程中遭到毀損而取得的保險賠款；
（五）其他補償收入。

3、企業搬遷資產處置收入，是指企業由於搬遷而處置企業各類資產所取得的收入。

4、企業由於搬遷處置存貨而取得的收入，應按正常經營活動取得的收入進行所得稅處理，不作為企業搬遷收入。

六、搬遷支出包含那些項目？

依2012年40號文的規定：

1、企業的搬遷支出，包括搬遷費用支出以及由於搬遷所發生的企業資產處置支出。

2、搬遷費用支出，是指企業搬遷期間所發生的各項費用，包括安置職工實際發生的費用、停工期間支付給職工的工資及福利費、臨時存放搬遷資產而發生的費用、各類資產搬遷安裝費用以及其他與搬遷相關的費用。

3、資產處置支出，是指企業由於搬遷而處置各類資產所發生的支出，包括變賣及處置各類資產的淨值、處置過程中所發生的稅費等支出。企業由於搬遷而報廢的資產，如無轉讓價值，其淨值作為企業的資產處置支出。

七、企業遇搬遷補償，重新購置的不動產可以當做搬遷支出全額扣除？

依上面六、之說明，搬遷支出並不包括購置的土地、廠房或機器設備等支出，所以購置這些固定資產支出不能直接由搬遷收入中扣除，而要依大陸企業所得稅法實施條例的相關規定分年計算折舊，依規定除國務院財政、稅務主管部門另有規定外，固定資產計算折舊的最低年限如下：

（一）房屋、建築物，為20年；

（二）飛機、火車、輪船、機器、機械和其他生產設備，為10年；

（三）與生產經營活動有關的器具、工具、傢俱等，為5年；

（四）飛機、火車、輪船以外的運輸工具，為4年；

（五）電子設備，為3年。

而除房屋、建築物以外的設備、器具等固定資產，另可依財政部稅務總局《關於設備、器具扣除有關企業所得稅政策的通知》規定，新購進的設備、器具，單位價值不超過500萬元的，允許一次性計入當期成本費用在計算應納稅所得額時扣除，不再分年度計算折舊。本通知規定的稅收優惠政策，執行期限延長至2027年12月31日。

八、2012年40號文對於“完成搬遷年度”的具體規定為何？

1、第十七條 下列情形之一的，為搬遷完成年度：

（一）從搬遷開始，5年內（包括搬遷當年度）任何一年完成搬遷。

（二）從搬遷開始，搬遷時間滿5年（包括搬遷當年度）的年度。

2、第十九條 企業同時符合下列條件的，視為已經完成搬遷：

（一）搬遷規劃已基本完成；

（二）當年生產經營收入占規劃搬遷前年度生產經營收入50%以上。

3、第二十條  企業邊搬遷、邊生產的，搬遷年度應從實際開始搬遷的年度計算。

實務上各地税局對於〝搬遷完成年度“可能㑹有不同的見解，若一企業符合政策性搬遷之規定，原土地廠房被要求搬遷後，不再承租或者新購土地廠房從事生產經營活動，則可能第二年就已大致完成搬遷，是否第二年就算搬遷完成要結算所得？或者可以等5年後才結算所得？建議要和當地税局做好溝通取得確認文件。

九、符合政策性搬遷的帳務處理及應納稅額計算

企業若符合政策性搬遷並適用2012年40號文，應在負債設立“專項應付款”科目，歸集搬遷相關之收入、支出金額。並在搬遷完成年度將“專項應付款”轉列營業外收入之搬遷清算所得，合併當期企業所得稅一起匯算清繳申報納稅。

例如一企業於2020年度收到搬遷補償收入人民幣6000萬元，先借記銀行存款，貸記專項應付款。2020－2023年搬遷期間陸續發生搬遷支出2000萬元，均借記專項應付款，貸記銀行存款。假設2023年度為搬遷完成年度，故2023年度結算時將專項應付款科目結餘4000萬元全數轉列營業外收入，另假設2023年度當期營運損失500萬元，前五年虧損扣抵800萬元，則2023年度合併應繳納之企業所得税計算如下：

2023年度課税所得額＝搬遷所得4000萬－營運損失500萬元－前五年虧損扣抵800萬＝2700萬元

2023年應繳納之企業所得税＝2700萬元＊25％＝675萬元。

由上釋例可知，若搬遷期間越久（最長不超過5年），則企業可以規劃的營運支出時間就越長，節税空間也就越大。

擁有工業不動產的企業在經營的過程中如有傳承退場的想法，可以盡早規劃是否有機㑹以股權轉讓方式轉讓公司經營權及不動產，以便適用最低的稅負（只需交納股權轉讓的所得稅及合同印花稅）。如遇政府搬遷補償，則務必確認是否符合政策性搬遷、爭取最大的搬遷補償收入、申請適用2012年40號文的企業所得稅優惠並提前規劃節稅方案，以期能獲取最大的搬遷收益。

凱博聯合會計師事務所深耕兩岸，不論是在大陸的不動產股權交易或者搬遷補償節稅規劃上，都有豐富的實務經驗，可以協助企業避免風險爭取最大利益，有相關需求的朋友歡迎與我們聯繫。