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撰文／凱博梁祥賢總監

近年來大陸房地產市場的下行壓力已傳導到一線都市，2023年12月12日結束的中央經濟工作會議，提出積極穩妥化解房地產風險，促進房地產市場健康發展，完善相關基礎性制度，加快構建房地產發展新模式。

隨即2天後，上海市住房和城鄉建設管理委員會等五部門在12月14日，聯合印發《關於調整本市普通住房標準的通知》，對照自2012年3月1日起執行的普通住房標準，可見到此通知取消了價格要求條款（原有條款為：內環以內、總價<450萬元，內外環間、總價<310萬元，外環以外、總價<230萬元），及小幅放寬了面積要求條款（原為140平方米、現調升到144平方米）。

《關於調整本市普通住房標準的通知》

　　為更好滿足居民剛性和改善性住房需求，經市政府同意，現將調整本市普通住房標準事宜通知如下：

　　可以享受優惠政策的普通住房，應同時滿足以下條件：一是五層以上（含五層）的多高層住房，以及不足五層的老式公寓、新式里弄、舊式里弄等；二是單套住房建築面積在144平方米以下（含144平方米）。

　　本通知自2023年12月15日起施行。

　　上海市住房和城鄉建設管理委員會

　　上海市房屋管理局

　　上海市規劃和自然資源局

　　上海市財政局

　　國家稅務總局上海市稅務局

　　2023年12月14日

（通知全文，供參考！）

假設上海台商早年在浦西內環以內、買入面積140平方米，總房價為400萬元的普通住宅，現在擬用1800萬元售出，如按原認定方式，雖然購買持有期間滿足5年以上，但因總價超過450萬元、屬於“非普通住房”標準，其增值稅部分就要按差額（1800萬-400萬=1400萬）的5%，需繳納70萬元的增值稅（以上為簡要說明，忽略稅前價格還原與附加稅等參數）。

上海出售不動產		增值稅		增值稅附加
非住宅(商用、車位)		差額	5%	約0.3%
購買不足5年	住宅	全額
購買5年以上	非普通住宅	差額
	普通住宅	免征		免征

（增值稅劃分一覽表，供參考！）

另外，部分台商可能會有多套房、或是與家人子女聯名持有第二套不動產，如此就屬於“非唯一住房”的情況，如按原認定方式、歸屬于“非普通住房”標準，沿用之前買入為400萬元，賣出為1800萬元的案例，其個人所得稅部分需按差額的20%或全額的2%（二擇一申報），此案例為按全額的2%、需繳納36萬元。因新政策可改適用“普通住房”標準後，則可按全額的1%、繳納18萬元的個人所得稅。

上海出售不動產		個人所得稅
普通住宅	非滿五唯一	全額	1%
		差額	20%
	滿五唯一	免稅
非普通住宅	非滿五唯一	全額	2%
		差額	20%
	滿五唯一	免稅

（個人所得稅劃分一覽表，供參考！）

歲末上海樓市如此的放大招，只剩下住宅面積超過144平方米（約43.2台平）、或别墅等，才不適用“普通住房”標準！

預計會有80%、甚至90%以上的台商，自12月15日都可享受增值稅（差額5%）免征、或二套房以上享受所得稅減半徵收（全額1%）的好處；沿用之前買入為400萬元，賣出為1800萬元的案例，上海台商的二手房交易稅費負擔，即可省下人民幣70萬（滿五唯一）、或88萬元（非滿五唯一）。

上海減少二手房交易成本，將有助於提升樓市的流動性；台商如有退休售房、改善置換住房、或兒女成家購房等想法，務必抓緊時機。凱博聯合會計師事務所處理兩岸台商的傳承、轉型與退場經驗豐富，協助財稅務諮詢服務，若有相關問題，歡迎與我們聯繫。

《關於調整本市普通住房標準的通知》

上海出售不動產

增值稅

增值稅附加

上海出售不動產

個人所得稅