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撰文 / 凱博杜茂弘會計師

接續上篇針對不動產傳承移轉的方式進行說明，本文接續探討不同移轉方式的相關稅務議題。

案例三

承案例二，陳先生先進行財產規劃，將部分財產先行贈與給子女，每年贈與2,820萬土地，分6年贈與，整體稅負影響為何?

稅種	未規劃	財產規劃
贈與稅		1,500萬
土地增值稅(註1)		600萬
印花稅	21萬	21萬
剩餘財產遺產稅	3,216萬	291萬
合計	3,237萬	2,412萬

註1：假設贈與土地增值稅每年100萬

我們可以發現，若未進行規劃，總稅負為3,237萬，差異金額高達825萬！主要原因為利用生前贈與將財產移轉，將原本遺產稅率20%轉換成贈與稅率10%，所以建議應該隨時透過實際的試算，才能決定最適合採取的方式。

另外，的確繼承遺產不課徵土地增值稅，而再次出售時土地的前次移轉現值也會以繼承時的公告現值計算，整體土地增值稅負就會降低。但我們仍需考慮土地增值稅、遺贈稅兩者的影響，故建議仍須通盤考量進行傳承規劃，在這邊我們可以得到一個結論，若財產扣除遺產稅免稅額、扣除額後，遺產淨額為零元或負數，則用遺產繼承較優。若財產龐大，應納遺產稅額較高，可用生前贈與將財產移轉，進而降低遺產稅率爭取更有利的稅負。

但若陳先生本來規劃好的資產傳承，若因意外在贈與後就過世，這樣會因為死亡前2年內贈與的財產視為遺產，併入遺產總額課徵遺產稅，而導致因規劃先行繳納的贈與稅浪費掉嗎？

案例四

若陳先生欲分6年分年贈與土地給子女，但不幸提前往生，整體稅負影響為何?

稅種	未規劃	規劃,但於第二年往生	規劃,但於第四年往生	規劃
贈與稅		500萬	1,000萬	1,500萬
土地增值稅(註1)		200萬	400萬	600萬
印花稅	21萬	21萬	21萬	21萬
剩餘財產遺產稅	3,216萬	2,516萬	1,388萬	291萬
合計	3,237萬	3,237萬	2,809萬	2,412萬

我們可以發現，雖然被繼承人死亡前二年內贈與之財產，應於被繼承人死亡時，視為被繼承人之遺產，併入其遺產總額徵稅，但依規定併入遺產課徵遺產稅者，可將已納之贈與稅與土地增值稅連同按郵政儲金匯業局一年期定期存款利率計算之利息，自應納遺產稅額內扣抵。故以較低稅率進行贈與而提前進行財產規劃，若發生意外狀況視為被繼承人之遺產課稅，亦不會增加稅務負擔，故仍建議財產轉移要趁早規劃。

但除了上述的稅負差異，我們還需要考量若子女取得不動產後處分變現，不管是採取「買賣」或「贈與」，後續子女再出售時將會以房地合一新制課稅，但若由「繼承」的方式，子女繼承後再出售可能適用舊制(土地所得免稅)，結果又會完全不同了。

案例五

承案例二，假設陳先生孩子小陳取得台北市舊公寓後旋即市價3,000萬出售，整體稅負影響為何？

若採「買賣」(假設採不動產現值)或「贈與」方式取得不動產旋即出售，係以房地合一新制課稅。稅額=(售價3,000萬-土地公告現值1,155萬-房屋評定價值100萬)*45%=785萬

若採「繼承」方式取得不動產旋即出售，則適用舊制(土地所得免稅)。稅額=(售價3,000萬-土地公告現值1,155萬-房屋評定價值100萬)*(房屋評定價值100萬/不動產現值1,255萬)*40%=55萬

這樣一來，原本採「繼承」方式較為不利的結論可能會完全不同。故若父母生前移轉不動產給子女，除非子女未來也永遠不賣，就不會有房地合一稅的問題，否則仍需關注未來在轉賣時可能要繳交高額房地合一稅的影響。由於房地合一稅與房地交易舊制差異最主要為就房屋、土地出售所產生的實際收益一併課稅，且針對短期交易課以重稅，故不可不慎。