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撰文 / 凱博梁祥賢總監

上一篇大陸房產買賣系列（四）文章，我們介紹了大陸買賣房產的限購/限售政策。現在台外籍人員已符合大陸房產買賣政策了，那麼交易流程與買賣稅費又有哪些呢？我們且以上海為例，進行說明。

一、大陸房產買賣的交易流程（以上海為例）：

1、買賣雙方的初步意向形成：買方根據需求尋找房源，如生活圈板塊、交通便利性、預算價位等，而賣方根據市場目前行情、自身稅後可得價金等，分別委託仲介公司或仲介人員，尋找或發佈買賣訊息。若是買賣方為自己人，亦可自行辦理“手拉手交易”網簽與過戶，而不透過仲介機構來把關及協作（如果買賣方都有把握，且也有時間親自辦理流程）。

2、支付意向金到房產仲介公司：除非是豪宅買賣會檢視買家實力，一般多是買方支付意向金（臺灣稱為斡旋金），委由仲介出面與賣方商討價格與時間步驟、稅費分攤等細節。由於大陸賣家習慣以到手價（臺灣稱為賣清價）來衡量，所以房產買賣網簽價格一般會略低於雙方合意的成交價，比如扣減裝修家電款項/空置期租金補償等，與臺灣以實價登錄的慣例相似。

3、簽定金協議：買賣雙方確認合意的成交價與補充條款後，仲介公司會要求買賣雙方先簽署居間協議，確認佣金的支付細節，再由買賣雙方簽署定金協議，由買家支付定金（含之前的誠意金轉付）。

4、簽署房產買賣合同並提交網簽備案：是指各地房管部門的網上交易系統，將簽訂的仲介服務資訊、房源資訊公示、簽訂買賣合同等全部都上網，經由交易透明化，減少買賣問題糾紛，防止一屋二賣，遏制陰陽合同與避稅。

5、資金監管帳戶（上海“不強制”資金監管、蘇州強制）：房地產買賣的款項需要進入交易資金監管帳戶的（以上海為例，是進入“上海市房地產交易資金管理有限公司”帳戶；而蘇州是進入賣家指定的個人帳戶，但開戶行在蘇州園區是有指定的銀行），並附上賣家的“出賬劃款告知書”與銀行卡影本，在過戶完成出新產證後，提供影本給資金監管櫃檯，就會啟動資金劃撥手續，而期間的活存利息歸賣家所有。

6、買方如需要銀行貸款：大陸少有“背貸過戶”（大陸叫“帶押過戶，目前推出的有深圳、無錫、青島等都市），所以買方需要另外做銀行貸款面簽，賣家需配合同意銀行手續並提供賣家收款帳戶。

7、過戶預受理與審稅：買賣雙方同步到房產交易中心遞交過戶資料，進行審稅環節。

8、交稅與過戶：大概7天左右通知交稅，當場辦理過戶並立刻出具新的房產證。新房產證影本提交資金監管櫃檯，進行解凍監管資金並放款至賣方；另外，買家如有銀行貸款就會由銀行取走新房產證，回銀行辦理設質抵押的簽注，並放貸至賣方。

9、交屋與尾款：雙方點交房屋現況，結清水電煤寬頻及物業等，交接鑰匙門禁卡與尾款。

以上是大致的交易流程，先供參考，實際情況需依據各地的房產買賣要求辦理。

（上海房產交易中心的資金監管，有關出賬劃款的範例）

二、大陸房產買賣的交易稅費（以上海為例）：

1、房產稅：自2011年《上海市開展對部分個人住房徵收房產稅試點》的暫行辦法起，房產稅暫按應稅住房市場交易價格的70%計算繳納，適用稅率暫定為0.6%（非普通住宅，單價在7.3萬以上）或0.4%（普通住宅，單價在7.3萬以下）。對上海市居民新購第二套住房、和非上海市居民新購住房的，徵收房產稅。未滿三年的大陸居住年限是無法享受房產稅免征，但居住連續滿三年則可申請已征房產稅的退回（若是有2011年1月28日起，在上海購房且住滿三年居留簽注的台商，要記得去辦理房產稅退稅，否則房產賣了就不能補辦退稅申請手續！）

2、房地產稅：2021年10月23日的第十三屆全國人大第三十一次會議，通過“授權國務院在部分地區開展房地產稅改革試點工作”，將從針對新增的增量“房產稅試點”，轉換為已有的存量“房地產稅”之模式，只是具體的推進試點時間仍未明訂。

3、增值稅及附加稅：上海自2021年1月22日起實施《關於促進本市房地產市場平穩健康發展的意見》新規，僅普通住宅（內環內低於450萬、內外環間低於310萬、外環外低於230萬的總價）且購入滿5年（原為2年），可免征增值稅5%、增值稅附加約0.3%。非普通住宅（絕大部分台外籍房產都是非普通住宅）如購入滿5年，是按購入價差額計算徵收標準；如未滿5年，是按本次房價款全額計算徵收。

4、所得稅：可按售房款全額的2%（唯普通住宅采1%）、或可按售房利潤（也就是差額）的20%，來選擇繳納買賣個人所得稅，如購入滿5年且是家庭在上海市的唯一住房，可簽署承諾並享受免征。

【補丁】換屋退稅：鑒於一年來的打房措施，疊加疫情防控影響經濟、開發商爛尾等因素，由財政部與稅務總局聯合發佈，支持換購住房可退回個人所得稅政策，概念與臺灣的“重購退稅”相近，以穩定樓市發展，自2022年10月1日起，至2023年12月31日止。

（請參閱2021年11月19日經濟日報：台商擁有兩套房節稅有撇步！）

5、契稅：首套為1.5%（普通住宅為1%）、非首套為3%，此為買方支付。

6、印花稅及受理費用等：萬分之五、買賣方都有，送件受理費100元。

7、公證費：以前港澳臺胞在大陸的房產買賣合同，需做公證，費用為房款1%，目前均已取消此強制要求。

8、貸款保險費：視貸款銀行的要求。

以上是大致的買賣稅費，以簡單口語方式呈現並供參考，實際情況需依據各地的房產交易中心規定。

（存量房交易稅費申報表，2021年參考範例）

以上的大陸房產買賣系列（五）專篇，是針對交易流程與買賣稅費的說明，這與在台或海外客戶的置產投資經驗也是有些不同，希望可通過此篇通俗的扼要說明，利於大家對大陸房產買賣環節與有關稅費之理解。

凱博聯合會計師事務所兩岸財稅經驗豐富，台商家族成員如有不動產配置調整與傳承規劃，宜儘早安排並符合當地條件，以利資產的買賣調整與後續管理、或是適用買賣優惠稅率。若有相關問題，歡迎與我們聯繫！