「住房不炒」的頂層思路下 台商大陸房產投資「何去何從」？

撰文 / 凱博 梁祥賢總監

凱博於2023年2月3日在臺北、2月7日在桃園、2月8日在台中、2月9日在高雄，舉辦「 2023凱博新春論壇」實體講座，邀請上海信義房屋區域總監魏逢佑先生（台籍及境外客戶服務）為與談人，一起探討大陸不動產的去留問題及出售大陸不動產的注意事項，歡迎報名參加。

一、二十大報告，“堅持房子是用來住的”！

2022年10月16日發表的二十大報告，三萬多字、共分為十五個部分。在報告的“九、增進民生福祉，提高人民生活品質”部分，針對分配制度及社會保障的未來五年擘畫，提出了（一）完善分配制度，“規範收入分配秩序，規範財富積累機制”，及（三）健全社會保障體系，“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多管道保障、租購並舉的住房制度”。

隨即，2022年10月31日財政部發佈《關於支持深圳探索創新財政政策體系與管理體制的實施意見》，支持深圳進行相關財稅改革試點，探索解決好大城市住房突出問題、先行先試。

從以上的文件可以看出，對於住房制度的頂層思路，仍是“租購並舉”的住房制度。並且自十八大提出保障性租賃住房的供給以來，更要求相關部門加快從稅收財政、金融配套、土地供應等方面給予支持，使保障性租賃住房能有更多的供應量，讓住房制度形成“市場商品房+保障租賃房”的雙軌體系，這樣大城市住房突出的矛盾問題才能從供給面解決，讓大城市的新市民、小青年由“短租高價商品房”、轉為“長租平價保障房”，而大城市有置產投資需求的老市民、投資客就在商品房裡購買中高端住宅，滿足其對於高品質生活環境的市場需求。

二、台商抓住改革開放的機遇，參與了不動產的投資！

1992年，大陸提出上海浦東的開放開放政策，要上海“一年一個樣，三年大變樣”，而30年前的這一政策，讓上海人的“寧要浦西一張床，不要浦東一間房”成為了如煙的往事，經過深化住房改革與內外銷商品房“雙軌”制的推動，台商也開始參與到大陸房產買賣的投資當中，只是當年的房產買賣合同是規定用“美金”購買“外銷房”的。

（1992-1994的上海新貌：“一年一個樣，三年大變樣”）

2001年，隨著大陸房產市場的復蘇發展，原帶有計劃經濟的“雙軌制”改為內外銷商品房並軌，房產投資有了更為規範、統一的市場機制；再加上當年臺灣暢銷書《移民上海》的推波助瀾，台商們按圖索驥，也就更放心的參與到大陸不動產投資。

（2001年起的上海房產投資熱，及臺灣人受託辦理房產投資的委託書）

三、台商面對新時代的頂層思路、需重新佈局大陸不動產投資！

過去20年不動產的快速擴張發展，主要在於人口增長、城鎮化率提升，全國大小都市及城鎮的房價都有不同幅度的漲幅；但隨著人口老齡化和城鎮化速度放緩的背景，後續的房產投資邏輯可能就會轉變。再加上2021年各地都有房地產監管政策出臺，過往高杠杆、高周轉模式的投資模式也就難以為繼，則房產的投資屬性將會失去吸引力，炒房的風險加大。

四、經過疫情打擊，大陸房產交易量趨緩，去化變慢！

2022年3月起，上海受新冠肺炎影響而“靜態管理”了2個月，雖然各方都試圖重燃民間消費活力（請參閱2022年6月9日凱博觀點：上海重啟-加快經濟恢復和重振的50條措施），但經過疫情的打擊，上海的經濟發展已不可避免的受到影響。

鑒於疫情防控影響經濟、及開發商爛尾等因素，由財政部與稅務總局聯合發佈，支持換購住房可退回個人所得稅政策，概念與臺灣的“重購退稅”相近，以穩定樓市發展，時間是自2022年10月1日起，至2023年12月31日止，簡稱為“換屋退稅”（請參閱2022年11月24日凱博觀點：大陸房產買賣系列(五)）

如今，疫情三年後迎來大陸全面解封，台商先進們重新回到大陸，除了將這三年中斷的事務銜接起來，也不妨乘機重新檢視大陸的不動產投資；另外，由於房產交易量趨緩、去化變慢，台商先進們在處置大陸不動產投資，宜預留時間做安排哦！

凱博於2023年2月3日在臺北、2月7日在桃園、2月8日在台中、2月9日在高雄，舉辦「 2023凱博新春論壇」實體講座，邀請上海信義房屋區域總監魏逢佑先生（台籍及境外客戶服務）為與談人，一起探討大陸不動產的去留問題及出售大陸不動產的注意事項，歡迎報名參加。