創新，要有容許試錯的空間
2023-11-28
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「老破小」是中國大陸對房子的一種形容：老房子、設施很破沒電梯、室內坪數小。邱莉燕攝
鼓勵老年人搬去郊區住新房，將市區的老房子交給機構統一管理，租給來上海打工的年輕人，真是一箭雙鵰嗎？
「老破小」是中國大陸對房子的一種形容：老房子、設施很破沒電梯、室內坪數小。若是出現在繁華的市中心，或許有礙觀瞻；對於蝸居於老破小、想改善居住環境卻沒能力的銀髮族，也是個困擾。
於是，上海市政府近期想出了「以屋易屋」的一招：鼓勵想要換房的老人家，將在市區的「老破小」出租給仲介公司，搬到仲介介紹的郊區新屋。原來的老破小，由建商統一裝修後，變身為「人才公寓」，再出租給花長時間通勤上班的年輕人。
原來的老破小，由建商統一裝修後，變身為「人才公寓」，再出租給花長時間通勤上班的年輕人。取自上海市國有資產監督管理委員會
市區換到郊區住，如此創新的「騰籠換鳥」，出發點其實是好意。
市區老破小居住面積小、沒有電梯，不方便高齡長者生活和出行；新城區租金較低，但對在市區上班的年輕人來說通勤、生活同樣不便。雙方若能「錯位居住」，豈非相得益彰？也能令城市煥發新生機？
上海房地產市況，賣蛋黃區足可買蛋白區
名為「躉租」的房地產政策，從2023年8月開始試辦。邱莉燕攝
只不過，試行政策推出後引發上海市民不小的討論，官方所期待即將引爆的房屋置換狂潮，也遲遲未現身。
名為「躉租」的房地產政策，從2023年8月開始試辦，首批在黃浦、徐匯、靜安、普陀、長寧、虹口、楊浦共計七個區的14個街道試點，範圍不算很大，也並未明令全市推行。
擁有這些區域的一室房或一室半房、身體健康的60～75歲老人，可以選擇與具有官方背景的仲介公司、上海建信住房簽訂5年的躉租合同。
以楊浦區鞍山四村第一小區居委會所公告的通知為例，這些躉租房位於上海郊區的嘉定區，大樓名為保利雲上澄光，設有兩室兩廳房屋31套，平均居住面積在82平米（約24.8坪），「物業配置和小區設備可以共同使用。房屋內部裝修高端大氣，家具家電廚衛配備齊全。」
換句話說，原來的房子不再老破小，煥然一新，而且5年一到，經過美化的老破小還可以給老人家，高齡長者能選擇搬回原住處，或者繼續在郊區換房子住。
不可思議的是，這樣做的老人家還能領錢。
假使搬到郊區要交的租金，低於市區出租給別人所收取的租金，中間的差價，將補貼給老人家做為生活費之用。
市區換郊區「神操作」？褒貶不一
上海老齡化程度超越全中國平均，若能多一些年輕人進入老社區，將使社區面貌更加多元化。。邱莉燕攝
然而任何政策，似乎有支持就會有反對。對於上海這一次新模式的探索，各界聲音亦有褒有貶。
根據中國國務院第七次全國人口普查資料顯示，2020年上海60歲及以上常住人口老齡化率（60歲及以上人口占常住人口的比重），高達23.4％，比全中國大陸平均高出4.7個百分點，突顯出上海已經進入深度的老齡化。
於是，大陸微信公眾號《上海樓市資訊圈》提供了一種判斷──做為一線城市的領頭羊，上海這種「養老＋租賃」的體系，算是房改的一種全新模式，既解決了老年人的居住品質問題，又提昇了年輕人的幸福指數。
上海已經進入深度的老齡化，若能多一些年輕人進入老社區，將使社區面貌更加多元化。
不過，問題真的有這麼簡單嗎？將老人遷出，將年輕人遷入，看似簡單，其實是一項浩大工程。
大陸媒體《勞動報》分析，上海將城市養老和人才安居相結合，這樣「以屋易屋」混搭養老的解決方案，顯然比北京等其他城市更加複雜。
況且，5年租期內，老人是否能更換房源？如急需用錢是否能出售房屋？倘若老人離世，合約還是否有效？「一系列問題都還有待更詳盡的解釋，」《勞動報》指出。
「這個政策目前在上海，引起過大的討論，」長期觀察上海房市動態、信義房屋上海業務古北區區總監魏逢佑認為，若說有質疑，主要的核心在於，換房的誘因是否足夠？
以上海當前房價計算，市區內40～50平米的老破小賣掉，就能賣到300～500萬人民幣。運用這筆錢，本來就可以在郊區買到新房，又何必租來租去？
「這個政策即便推動，可能誘因不足，效果不會太好，」魏逢佑說，一旦躉租從試辦落實成為新措施：「對於房地產市場影響不大。」
養老創新，容忍試錯
長居上海、密切關注房市脈動的凱博聯合會計師事務所上市項目總監梁祥賢，也認為「配套細節可能還要再完善」。
從躉租的運作方式可以看出，老年人的意願是該模式是否行得通的基礎。那麼，老人願意離開自己熟悉的生活環境和市區便利的生活設施嗎？如果老人在郊區的房子中發生意外，會不會引發倫理問題？
梁祥賢指出，上海郊區新城的設施還不夠完善，地方空曠，沒有老鄰居，就醫也可能麻煩。
還有，大爺大媽要幚兒子女兒帶小孩 上下課的話，也不能住到郊區，除非郊區學校也優質，否則市區學校資源比較好。
如此看來，舊換新躉租房要成為上海市的「養老神器」，相應的交通、醫療、生活設施等，還需要進一步完善週邊配套。若說創新就是試錯，這次不妨檢視一下社會主義國家的試錯空間有多大？
※原文轉載《遠見》：https://www.gvm.com.tw/article/107952