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撰文/凱博梁祥賢上市項目總監

疫情襲擾已超過一年，過往正常的差旅與兩岸生活模式幾乎被打斷了！許多台灣客戶因防疫考量不再跨境差旅，且兩岸往來都至少要檢疫隔離14天，亦不願經受此不便，故就在台長住下來，迄今未歸大陸！

在此背景下，遂有不少客戶諮詢其大陸房產的委託出售，以及所得款項的匯出、兩岸稅負等事宜。而大陸房產交易環節繁多，台灣人未親至大陸的情況下，房屋出售的交易流程要怎麼辦理呢？

首先，委託方帶著臺灣身份證及臺胞證、大陸房產證、受託方臺胞證影本，向臺灣公證機關（法院或民間公證人）辦理授權委託書，明確委託的事項等。臺灣公證人不會協助擬稿，要委託人自己決定委託內容（公證人可能說有公版，其實是沒有的，就是自己要確認好，寫錯了或是少委託了，概不負責）。

再者，委託人應告知公證人此份公證文件的使用大陸省市，公證機關（法院或民間公證人）會將公證書正本交與委託人，同時將副本若干交海基會轉寄大陸省級公證協會。（所以，委託人不需要跑海基會、海協會等單位）。

最後，在查詢大陸省級公證協會收到後，受託人（我方）持公證書正本至大陸各個省級公證協會辦理。（留意辦公時間）大陸公證協會核對公證書正本與海基會寄送大陸的公證書副本一致後，出具核對一致的證明。未經大陸省級公證協會核對的公證書將不被採用。

至於授權委託書的內容，主要是載明擬出售房屋的地址及委託買賣相關事宜，凡受託人在委託許可權內代理委託人就房地產所實施的法律行為及所造成的法律後果，委託人均予以承認。而所委託的事項有：代為簽訂定金協定、房地產買賣合同、房地產買賣合同解除協議、辦理網上合同備案解除手續、代為辦理有關合同公證，領取公證書、支付買賣過程中應付之相關稅費、代為辦理審稅手續、簽署相關稅收承諾檔、代為向房地產登記部門、有關部門及稅務機關調取相關材料、憑證、單據、代為辦理交房（包括維修基金、電話、有線電視、水、電、煤氣、寬頻等過戶、銷戶手續）、代為向銀行、外匯管理局、稅務局等部門辦理上述房地產出售所得價款的購匯、結匯、換匯等手續、代為辦理其他相關手續(包括辦理房地產權證密碼桂失、補辦手續)、代為辦理上述房地產出售過程中的其他相關事宜，若受託人在依指示履行上述委託事宜產生糾紛的，則受託人有權代表委託人進行協商、和解、訴訟、仲裁、強制執行等。

而根據國家稅務總局、國家外匯管理局的《關於服務貿易等項目對外支付稅務備案有關問題的公告》，規範了對外支付的管理，於法有據、完全可合法匯出。

以「上海出售房地產所得匯出」為例，要將：上海市房地產買賣合同（涉外合同上海已不需公證）、房屋權屬轉讓的證明（產權資訊登記表）、完稅證明檔（房屋買賣發票等）備齊，在上海各區房產交易中心稅務辦公室，向管理人員告知來意，申請者要填寫：服務貿易等項目對外支付稅務備案表、個人所得稅基礎信息表B表，待輸入「金稅三期系統」留檔、再列印後交申請人簽字，即可由該部門立刻蓋上「稅收業務專用章」，完成對外支付稅務備案手續。

售房款項完成上述手續後，需要再經銀行購匯匯出，而銀行只是代外匯管理部門做審核及放行手續，具體的購匯匯出要求需按各銀行的法規遵循作業來提供。此外，售房款項如匯入台灣銀行帳戶，就有台灣銀行的匯入款通報與稅務風險，以上部分尚需委託人留意！