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撰文 / 凱博梁祥賢總監

人民銀行貨幣政策委員會2021年第四季度（總第95次）例會於12月24日在北京召開。與三季度例會對房地產方面所提內容相比，該段文字為：「維護住房消費者合法權益，更好滿足購房者合理住房需求，促進房地產市場健康發展和良性循環」，新增了「更好滿足購房者合理住房需求」的表述，政策暖風吹起。

2021年初，大陸房管部門的調控政策（道德勸說）在深圳、上海等一線都市仍未刹住炒房趨熱景象，故由人行出手從「限貸」下手，如人行上海於7月末在滬與銀行召開會議，除將首套房貸利率從4.65%調整至5%，二套房貸利率從5.25%上調至5.7%外，並按「三價從低」要求銀行審核房貸，也就是購房者申請貸款時，將從合同網簽價、涉稅評估價、銀行評估價中，選擇最低的一項，作為貸款額度審批標準，進而導致貸款額度下調、購房者需要提高自備款。「限貸」這招釜底抽薪、讓調控政策立刻發揮效應，至此二手房從房源價格到貸款額度審批形成新的體系。

正因大陸「住房不炒」的底線，配套了調控房貸與「限購」「限售」等政策，所以二手房的買賣交易在經過2021年下半年的「停貸」考驗後，進入了低谷休整階段；但因疫情而有二年沒有往返兩岸的年長台商們，就考慮「真的」退休或是在台時間待久一點，以便減少檢疫隔離時間及在台使用臺灣的健康保險等，所以就陸續出售大陸的住房，或是考慮贈與轉移給子女。

由於大陸二手房的「補丁」政策出台，使得原本三個月可以走完的售房或贈與程序，可能要拖到半年或更久。目前常見的情況有：

1.買家的銀行核貸時間拉長及成數降低，導致買家要提高自備款；

2.買家的銀行放貸時間推後，導致賣家可收到買家銀行款項的時間跟著推後，則可辦理售房款的匯出手續與時間也都拖後了；

3.買家的「限購」問題，導致要先賣掉名下舊的/小的住房，空出「購房額度」之後，才能再登記新的購房到名下，導致雙方處於「斡旋階段」或是「定金階段」，而要間隔半年後才簽署買賣合同，遞交買賣相關文件給房產中心受理、房產審稅及變更登記，中間的變數增多，雙方的困擾加大；

4.年長台商們要將房產贈與子女，因「贈與」也要比照「限購」條件，子女需要有購房資格才能「被贈與」登記房產；

5.處分房產的所得，年長台商多是要走售房款匯出，而大陸的二手房交易習慣是「稅費由買家負擔」，就導致售房後的買家認為稅費是他交的，而不提供給賣家；而在缺少完稅證明、存量房交易稅費申報表等憑證下，要辦理稅局的對外支付備案表及銀行的購匯匯出，就會遇到障礙而無法執行。

6.售房款可以匯出了，那麼匯回台灣地區要申報處分大陸地區的財產所得，匯到其他國家或地區也可能要做相應的申報，如何安排才是對自己與家族是較好的方案呢？因為對外支付備案表，是要載明匯出地及匯出時間的。

諸如上述的情況，導致年長台商們在處分大陸房產時，需要預留較多的時間進行相關作業程序，而遇到農曆過年或是臺灣健檢/健保醫療等，就需要以授權委託書形式，委託在大陸的親友或第三人，代為辦理以上事宜。再加上上述的第5、6點情況，有些受託親友就不願也不熟悉相關流程，而無力協辦售房委託的事宜！

建議年長台商們可帶著台灣身份證及台胞證、大陸房產證、受託方台胞證影本，向台灣公證機關（法院或民間公證人）辦理授權委託書，明確委託的事項等，委託給專業第三人；再將台灣公證之正本快遞到大陸給受託人，同時將副本若干交海基會轉寄大陸省級公證協會。這樣委託人就不需要跑海基會、海協會等單位，即可委託在大陸的受託人，到大陸省級公證協會覆核領出公認證檔，用於大陸售房環節的事項辦理，而不至於錯失售房的時機，或遺漏稅費憑證而無法辦理匯出手續。

根據國家稅務總局、國家外匯管理局的《關於服務貿易等項目對外支付稅務備案有關問題的公告》，規範了對外支付的管理，只要文件齊備、於法有據，完全可合法匯出售房款，若是要「到手價」的售房款「全款」匯出，那麼在交易條件上就要斡旋為「稅費各付」，將民間習慣的「買方承擔」稅費、倒推算為「含稅價」才行，否則售房購匯金額需扣減賣方名義的稅金。

至於大陸銀行只是代外匯管理部門做審核及放行手續，具體的購匯匯出要求、須按各銀行的法規遵循作業來提供，且要留意自己的銀行帳戶是否因台胞證有效期過期而被凍結，如已接近台胞證有效期，還需先行更新台胞證以免影響後續的相關售房環節辦理；而售房款項如匯入台灣銀行帳戶，就有台灣銀行的匯入款通報與稅務風險，以上部分尚需台商們留意！