大陸搬遷補償所涉及的稅負分析

撰文 / 凱博 黃惠婷㑹計師

常聽客戶提到其公司被大陸政府搬遷補償，拆遷辦表示不用交稅。但依大陸相關稅法規定，政府搬遷補償並非全部不用納稅。本文就大陸政府搬遷補償渉及之相關增值稅、土地增值稅及企業所得稅進行闡述：

一、大陸土地廠房被政府要求搬遷或收回所渉及的增值稅相關規定：

1、根據《財政部 國家稅務總局關於全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號)《附件3：營業稅改征增值稅試點過渡政策的規定》第一條第(三十七)項規定，土地所有者出讓土地使用權和土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者，免征增值稅。

2、《財政部 稅務總局關於明確無償轉讓股票等增值稅政策的公告》(財政部 稅務總局公告2020年第40號)規定，土地所有者依法徵收土地，並向土地使用者支付土地及其相關有形動產、不動產補償費的行為，屬於《營業稅改征增值稅試點過渡政策的規定》(財稅〔2016〕36號印發)第一條第(三十七)項規定的土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者的情形。

由此可見，土地所有者依法徵收土地，向原土地使用者支付的補償，包括土地補償、不動產補償以及相關的有形動產的補償在內，均免征增值稅。要提醒注意的是，免稅的部份需要是政府行為的拆遷補償取得縣級(含)以上地方人民政府收回土地使用權的正式文件才能免稅，而若是非政府行為的拆遷補償即商業拆遷補償行為，取得的補償視同銷售，應當按照規定繳納增值稅。

二、大陸土地廠房被政府要求搬遷或者收回所渉及的土地增值稅相關規定

1.依中華人民共和國土地增值稅暫行條例第八條規定：

有下列情形之一的，免征土地增值稅：　　

（二）因國家建設需要依法徵收、收回的房地產

2.《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第十一條第四款規定：

條例第八條（二）項所稱的因國家建設需要依法徵用、收回的房地產，是指因城市實施規劃、國家建設的需要而被政府批准徵用的房產或收回的土地使用權。因城市實施規劃、國家建設的需要而搬遷，由納稅人自行轉讓原房地產的，比照本規定免征土地增值稅。符合上述免稅規定的單位和個人，須向房地產所在地稅務機關提出免稅申請，經稅務機關審核後，免予徵收土地增值稅。

3.財政部 國家稅務總局關於土地增值稅若干問題的通知（財稅[2006]21號）第四條規定：

四、關於因城市實施規劃、國家建設需要而搬遷，納稅人自行轉讓房地產的征免稅問題

《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第十一條第四款所稱：因“城市實施規劃”而搬遷，是指因舊城改造或因企業污染、擾民（指產生過量廢氣、廢水、廢渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有關主管部門根據已審批通過的城市規劃確定進行搬遷的情況；因“國家建設的需要”而搬遷，是指因實施國務院、省級人民政府、國務院有關部委批准的建設項目而進行搬遷的情況。

由此可知，若遇政府搬遷補償需檢附政府因城市實施規劃、國家建設的需要而依法徵用收回土地使用權的相關文件、補償協議書、原不動產證等文件在公司電子稅務局或者所屬稅務大廳遞交申請文件並經稅務局審核確認才能減免土地增值稅。

三、大陸土地廠房被政府要求搬遷或者收回所渉及的企業所得稅相關規定

依大陸國家稅務總局公告2012 年 第 40 號《企業政策性搬遷所得稅管理辦法》的公告

第三條：企業政策性搬遷，是指由於社會公共利益的需要，在政府主導下企業進行整體搬遷或部分搬遷。企業由於下列需要之一，提供相關文件證明資料的，屬於政策性搬遷：。

（一）國防和外交的需要；

（二）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施的需要；

（三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛生、體育、環境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業的需要；

（四）由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要；

（五）由政府依照《中華人民共和國城鄉規劃法》有關規定組織實施的對危房集中、基礎設施落後等地段進行舊城區改建的需要；

（六）法律、行政法規規定的其他公共利益的需要。

第十五條　企業在搬遷期間發生的搬遷收入和搬遷支出，可以暫不計入當期應納稅所得額，而在完成搬遷的年度，對搬遷收入和支出進行匯總清算。

第十七條　下列情形之一的，為搬遷完成年度，企業應進行搬遷清算，計算搬遷所得：

（一）從搬遷開始，5年內（包括搬遷當年度）任何一年完成搬遷的。

（二）從搬遷開始，搬遷時間滿5年（包括搬遷當年度）的年度。

第二十二條　企業應當自搬遷開始年度，至次年5月31日前，向主管稅務機關（包括遷出地和遷入地）報送政策性搬遷依據、搬遷規劃等相關材料。逾期未報的，除特殊原因並經主管稅務機關認可外，按非政策性搬遷處理，不得執行本辦法的規定。
第二十三條　企業應向主管稅務機關報送的政策性搬遷依據、搬遷規劃等相關材料，包括：

（一）政府搬遷文件或公告；

（二）搬遷重置總體規劃；

（三）拆遷補償協定；

（四）資產處置計畫；

（五）其他與搬遷相關的事項。

由此可知，若符合因為公共利益需要而被政府政策性搬遷，企業所得稅還是不能免除，但可以在搬遷開始年度至次年5月31日前，向税局申請適用2012 年 第 40 號《企業政策性搬遷所得稅管理辦法》的相關規定，在搬遷期間發生的搬遷收入和搬遷支出，暫不計入當期應納稅所得額，而在 “完成搬遷年度”(最長不超過5年)才對搬遷收入和支出進行匯總清算課徵企業所得稅。而不符合公共利益需要的非政策性搬遷，就要在收到搬遷補償款的當年度列入所得課稅了。更多有關政策性搬遷的相關規定可參考：2023-10-05凱博觀點：大陸搬遷補償 九大關鍵問題文章

四、政府行為的搬遷補償是否一定能申請到上述各項稅負的減免？

如上面有關增值稅、土地增值稅及企業所得稅的相關規定來看，政府行為收回不動產取得政府文件是直接减免增值稅的，但是土地增值稅減免及企業所得稅適用40號文是需要提供相關文件資料向稅局申請的，若是不能取得稅局要求的政府文件或公告（紅頭文件），或者申請文件及程序不符合要求的，就有可能不能減免。而且依實務上操作經驗來看，有些稅局明確要求申請2012 年 第 40 號文企業所得稅五年結算的優惠，必須有區級以上人民政府及國土主管或規劃部門的紅頭文件，並載明是基於“公共利益”做的政策性徵收才能符合。提醒企業若遇政府搬遷補償，千萬不能只憑當地拆遷辦或者街道的片面說明就自行認定免稅，在簽協議或者交接前務必留意取得符合規定的紅頭文件，並在規定的期限內向税局申請減免或適用優惠，以免不符合減免要求而要負擔大額税負。

凱博聯合會計師事務所深耕兩岸，不論是大陸的不動產股權交易或者搬遷補償節稅規劃上，都有豐富的實務經驗，可以協助企業避免風險爭取最大利益，有相關需求的朋友歡迎與我們聯繫。